En Menorca se conoce como «Hortals» a los núcleos rurales o asentamientos de edificaciones agrupadas en suelo rústico.
Hortals de Menorca
En Abogado Menorca hemos calculado que en Menorca hay algo más de 4.000 casas construidas en las decadas de los 80 y los 90 «ilegalmente» en suelo rústico.
Son terrenos regulados por el PTI del año 2003, a diferencia de los terrenos urbanos regulados por el PGOU.
La normativa establece una limitación de edificabilidad máxima legalizable de 90 metros cuadrados construidos.
Y en cuanto a las casetas de aperos, hay que tener en cuenta la superficie del terreno.
Construir en suelo rústico en Menorca puede conllevar sanciones elevadas.
El Plan Territorial Insular de Menorca (aprobado en 2003) establece lo siguiente en su artículo 51: Construcciones de nueva planta vinculadas a la actividad agrícola no profesional en suelo rústico común:
Los planes generales municipales, al establecer de acuerdo con las determinaciones de la matriz del anexo Y de estas Normas la ordenación urbanística de los terrenos incluidos en la categoría de suelo rústico común.
Tienen que determinar las condiciones a que se tienen que ajustar las construcciones de nueva planta vinculadas a la actividad agrícola no profesional, con sujeción en cualquier caso a las siguientes:
a) A cada parcela independientemente inscrita registralmente, siempre que esta disponga de una superficie mínima de 14.206 m² y ya existiera antes de la aprobación del Plan territorial insular, se aplicará aquello que dispone el decreto 147/2002 de 13 de diciembre de la Consellería de Agricultura y Pesca del Gobierno de las Islas Baleares.
b) Se puede edificar tan solo una caseta de herramientas con una superficie construïble máxima de 9 m².
c) La altura máxima de la edificación permitida es de una planta y 2,0 metros mesurados desde la cota natural del terreno.
d) No se permite la conexión en la red de suministro eléctrico.
e) Las características tipológicas, estéticas y constructivas de estas edificaciones, y de los materiales y acabados permitidos, tienen que ser las siguientes:
los menajes exteriores pueden estar revestidos de pared seca, pintados de blanco o con piedra de marino vista, y la cubierta tiene que ser inclinada y de teja árabe.»
Pero hay que pensar en otros inconvenientes como alcantarillado y fosas septicas, electricidad, suministro de agua, carreteras de acceso, recogida de basuras, contaminantes, etc.
En Abogado Menorca hemos ayudado ya a varios propietarios, tanto de Mahón como de Ciudadela, que les llegaron sanciones de que ascienden en algunos casos a 2.000€ al mes hasta que se lleven a cabo la demolición de la casa construida.
La ordenación del suelo rústico y urbano en Menorca es una prioridad para los Ayuntamientos
Hay propietarios de Hortals en Menorca que acumulan multas de más de 500.000€.
El GOB es uno de los principales impulsores de estas denuncias y sanciones contra los propietarios de Hortals.
Los propietarios de Hortals en Menorca se han unido para tener una única voz y fuerza ante la Administración.
En Abogado Menorca sabemos que la solución pasa por presentar una demanda contencioso-administrativa contra el Ayuntamiento para que un Juez valore si la construcción es legalizable o ilegalizable.
Y si el Ayuntamiento de turno se ha excedido en su labor sancionadora y utiliza la normativa como un medio para recaudar.
Lo que se pretende proteger en Menorca con esta norma que tanto molesta a muchos menorquines es evidente.
Una ordenación del territorio, ya que si todos los menorquines construimos una casa dónde nos da la gana…
Menorca estaría llena de casas que impedirían a la mayoría disfrutar de los paisajes más bonitos de Menorca.
La legalidad de las construcciones en suelo rústico depende en gran parte del año de construcción.
Pero en Abogado Menorca entendemos que hay que encontrar un equilibrio con los intereses de los menorquines que llevan años disfrutando de su Hortal, y que ya se puede considerar un derecho adquirido y en consonancia con las constumbres y tradiciones menorquinas.
Tanto si esta pensando en construir una casa en el huerto, reformar una casa de campo en Menorca o una pequeña caseta de aperos, consulte con Abogado Menorca, le asesoraremos para evitar cualquier problema futuro.
Y si ha recibido una multa o sanción por parte del Ayuntamiento de Ciudadela, de Mahón, Mercadal, Alaior, Ferrerias o cualquier otro.
O del Consell Insular de Menorca o el Govern Balear, en Abogado Menorca podemos ayudarle.
El Alquiler Turístico en Menorca se regula por la normativa del Consell Insular de Menorca. Se trata de alquileres por periodos de corta duración (por días o semanas), sin que una estancia pueda ser superior a un mes.
Menorca tiene regulado el alquiler a turistas.
Hasta hace unos años, alquilar la segunda residencia unas semanas en verano a turistas era una práctica habitual y una importante ayuda económica para las familias de Menorca.
Pero desde que algunos sectores de la población de las islas comenzaron a levantar la voz por el aumento en los precios de los alquileres, así como por la imposibilidad de los trabajadores que acuden a Menorca a trabajar la temporada de verano de encontrar vivienda, nuestros Gobernantes se vieron obligados a regular el mercado del alquiler vacacional en Menorca.
Y la consecuencia de esto es que el propietario que intente alquilar una vivienda a turistas tal y como se hacía antes, sin la respectiva licencia turística, será sancionado.
En Abogado Menorca hemos llevado varios recursos por sanciones por arrendar a turistas sin la respectiva licencia, y les podemos asegurar que las multas son elevadas.
¿Qué pasa si alquilo por Airbnb, Milanuncios o cualquier otro portal sin licencia y sin declararlo?
Le llegaran 2 multas:
Una del Consell Insular de Menorca por comercializar y hacer publicidad de estancias turísticas sin la presentación de la DRIAT en la administración turística de Menorca competente.
La infracción que puede ser tipificada como LEVE (sancionada con advertencia o multa de hasta 4.000€), GRAVE (sancionada con multa de 4.001 € hasta 40.000 €) o MUY GRAVE (sancionada con multa de 40.001 € hasta 400.000 €), de acuerdo con el que establece la ley turística vigente.
Y otra multa de la Agencia Tributaria por los ingresos obtenidos por los alquileres cuyo beneficio no se hubiese declarado, todo sumado a la cantidad que se hubiese tenido que pagar en su momento si se hubiesen declarado esos ingresos, junto con los correspondientes recargos e intereses de demora.
Las multas por alquilar a turistas sin licencia turística en Menorca son elevadas.
Lo primero que recomendamos en Abogado Menorca a los clientes que desean alquilar turísticamente en la isla, es comprobar si la propiedad reúne los requisitos que exige el Consell Insular de Menorca.
Por un lado, dependerá de la ubicación de la finca.
Para la Isla de Menorca se declaran como zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas básicamente aquellas urbanizaciones con alta concentración de servicios turísticos:
Cala des Canutells i Binidalí, Sol de l’Est, Sa Sivina de Baix, Punta Prima, Biniancolla, Binibèquer Vell, Binissafúller, Son Ganxo, Cala Torret, Binibèquer Nou, Binissafúller platja, Cap d’en Font, S’Algar i Cala Alcalfar, Cala en Porter, Son Bou,Torre-solí i Sant Jaume, Sant Tomàs, Son Parc, Arenal d’en Castell, Punta Grossa, Port d’Addaia, Coves Noves, Na Macaret, Platges de Fornells i Ses Salines, Cala Galdana, Serpentona. Son Xoriguer, Cala en Bosc, Cap d’Artrutx, Cala Blanca, Santandria, Son Blanc, Sa Caleta, Son Carrió, Son Cabrisses, Cala en Blanes, Torre del Ram, Calespiques i Cala Morell, Es Murtar, Cala Mesquida i Es Grau, Fornells, Cala Sant Esteve.
I queda prohibido el alquiler turístico en las zonas rústicas así como en los núcleos donde viven la mayoría de menorquines, esto es: Maó, Ciutadella, Alaior, Ferreries, Es Mercadal, Sant Climent, Sant Lluís, Es Castell, Es Migjorn Gran, Llucmaçanes, Binixíquer, L’Argentina, Son Vitamina, Torret, S’Ullastrar, Es Pou Nou, Es Consell, Trebalúger, Son Vilar, Sínia Riera, Calescoves-Lloc Nou i Vorera i esquerra de Santandria.
Una vez comprobamos que la ubicación de nuestra vivienda se encuentra en alguna de las ubicaciones de la primera lista, debemos comprobar si la vivienda en sí reúne las condiciones que exige el Consell de Menorca.
En Abogado Menorca advertimos que la Licencia Turística tiene una validez de 5 años (se debe renovar antes de este plazo).
No se permite el alquiler a turistas en viviendas que no cumplan con la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Islas Baleares, la normativa de despliegue y la normativa urbanística en los términos de esta.
Requisitos de la vivienda para poder llevar a cabo alquiler turístico en Menorca:
Hay una larga lista de requisitos a cumplir para poder obtener la licencia de alquiler turístico en Menorca.
1. Tener la cédula de habitabilidad en vigor. El número máximo de plazas que se pueden comercializar son las que permite la mencionada cédula. Estas viviendas no pueden disponer de camas supletorias.
2. Tener una antigüedad mínima de 5 años (acreditable mediante declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación o certificado municipal emitido a tal efecto). Durante este periodo el uso de la vivienda tiene que haber estado residencial privado.
3. No se puede comercializar la vivienda si se ha impuesto sanción firme por infracción grave o muy grave de legalidad urbanística mientras no se restituya la legalidad.
4. Acreditar la sostenibilidad mediante certificado energético con las calificaciones mínimas: Calificación F por viviendas anteriores al 31/12/2007 y Calificación D posteriores al 1/01/2008. Con excepción para los afectados por patrimonio que tiene que obtener la máxima calificación que al respeto posibilite la normativa.
5. Contar con contadores individuales en cuanto a otros suministros.
6. No estar o haber sido la vivienda residencial sometida al régimen de protección oficial o precio tasado.
7. Disponer mínimo de 1 baño para cada cuatro plazas (cuando se excede el número de cuatro o de múltiplos de cuatro ya se exige otro baño).
8. Las viviendas están obligadas a exhibir, en un lugar destacado y visible, durante el periodo en qué sean objeto de comercialización turística, la placa identificativa en la cual figure el distintivo correspondiente.
9. La comercialización tiene que estar permitida por la comunidad de propietarios. Estará permitido el alquiler turístico si así lo indican expresamente los estatutos. En el supuesto de que los estatutos no impidan la comercialización turística o que estos no existan, será necesario un acuerdo de la junta de propietarios en el cual la mayoría de propietarios, que a la vez constituyan la mayoría de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas y se tendrá que inscribir en el Registro de la Propiedad. Este acuerdo se podrá también modificar por mayoría.
10. Se debe subscribir una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil por daños corporales o materiales de las personas usuarias. Se tiene que disponer de una póliza de seguro por un importe mínimo de 300.000 euros, con una fianza máxima de 600 euros por siniestro, que cubra la responsabilidad civil por daños corporales y materiales que puedan sufrir los usuarios de las viviendas durante sus estancias. En el caso de propiedad horizontal, además se tienen que cubrir los daños que las personas usuarias eventualmente puedan ocasionar en la comunidad de propietarios.
11. Se deben ofrecer servicios turísticos: limpieza periódica de la vivienda (antes de la entrada/durante la estancia); suministro de ropa de cama, lencería, menaje de la casa en general (con reposición de esta); mantenimiento de las instalaciones. Las empresas comercializadoras están obligadas a garantizar la prestación directa o indirecta de estos servicios turísticos. En el caso de contratar personal para llevar a cabo los servicios se tienen que cumplir las normas laborales, de seguridad social y de prevención de riesgos laborales, y si es el caso del convenio colectivo que sea de aplicación.
12. Asistencia telefónica al turista o usuario durante las 24 horas. Este teléfono tiene que estar a disposición de la comunidad de propietarios a fin de comunicar incidencias graves.
13. Tener una dirección independiente de la vivienda que se alquila turísticamente a efectos de notificaciones.
14. Informar por escrito las personas alojadas porque respeten las normas básicas de convivencia. En consecuencia, las personas usuarias tienen que firmar la recepción de esta información y cumplir los usos de convivencia y orden público.
15. En caso de alteraciones graves de la convivencia o de infracción grave de las normas de régimen interior de la comunidad por parte de los usuarios, la persona comercializadora de la vivienda tiene que requerir que el abandono de este por el cliente se haga en un plazo máximo de 24 horas.
16. Hay que incorporar y hacer público de forma permanente en el canal de oferta turística el número de inscripción turística de la vivienda. También tiene que informar de este número de registro al usuario al inicio de la estancia.
17. Enviar a la Dirección General de la Policía información sobre la estancia de las personas que se alojen en la vivienda.
Solo se puede obtener la licencia turística fuera de los núcleos urbanos menorquines.
Se limita la presentación de declaraciones responsables en lo referente a esta actividad cuando el propietario de la vivienda lo sea también de tres o más viviendas ya comercializadas turísticamente.
Si cumplimos con todos los requisitos anteriores podemos presentar la solicitud en el Consell Insular de Menorca y pagar la tasa correspondiente.
Si detectan inexactitud, falsedad u omisión en cualquier dato, manifestación o documento de carácter esencial que se adjunte a la declaración, implicará la suspensión y la imposibilidad de continuar con la actividad y también la cancelación de la inscripción.
Este hecho también supondrá la instrucción de un expediente sancionador para exigir a la persona interesada la correspondiente sanción.
Si tiene cualquier duda o precisa de asesoramiento legal acerca del alquiler turístico en la isla, contacte con Abogado Menorca.
Menorca es una isla que enamora a cualquiera que tiene la fortuna de disfrutar de sus paisajes.
Uno de los paisajes que más cautiva de Menorca es el Puerto de Sanitja, con sus pequeños muelles de madera y los tradicionales llauts menorquines amarrados.
La foto en el Puerto de Sanitja al atardecer se ha vuelto en una de las imprescindibles de cualquier turista al visitar Menorca.
Tan solo hay que buscar “Sanitja” en imágenes de internet para poder comprobar que se trata de uno de los principales atractivos turísticos de la isla de Menorca.
Atardecer en Sanitja
Pero este encantador Puerto con sus barcas menorquinas que lleva más de 40 años formando parte del tradicional paisaje menorquín, está a punto de desaparecer a causa del funcionamiento inadecuado de la Administración.
Fue en el BOE número 87 del 10 de abril de 1976 en el que se publicó por parte del Ministerio de Obras Públicas la autorización para ocupar la zona marítimo terrestre y legalizar así los muelles de Sanitja.
Los vecinos del Municipio de Es Mercadal, localidad a la que pertenece el Puerto de Sanitja, han utilizado desde hace más de 40 años los muelles de madera construidos por ellos mismos, para amarrar sus embarcaciones.
En la actualidad se encuentran amarradas unas 40 embarcaciones.
No se trata de lanchas ni yates, se trata de pequeñas embarcaciones tradicionales menorquinas, el típico llaut menorquín de tan solo unos 4 metros de eslora.
Los conflictos con los amarres del Puerto de Sanitja comenzaron con la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.
Muelles de Sanitja
Y además existe el problema añadido de encontrarse dentro de una Zona declarada de Especial Protección para las Aves (ZEPA) designada en virtud de la Directiva Aves y como Lugar de Especial Interés Comunitario (LIC ES 0000231).
Al comenzar a llegar las sanciones por parte de la Demarcación de Costas, y para defender sus derechos, los usuarios de los amarres del Puerto de Sanitja se unieron constituyendo la sociedad “Amics de Sanitja”.
Se elaboró un nuevo proyecto de legalización de los muelles de madera del Puerto por parte de técnicos expertos en Medio Ambiente, apoyado por el Ayuntamiento de Es Mercadal, se presentó en el Govern Balear.
A la espera de la autorización por parte de Medio Ambiente y Costas, los usuarios del Puerto de Sanitja han venido pagando en conjunto durante todos estos años, una sanción de aprox. 12.000€ cada año.
Los problemas se han agravado con motivo del aumento de los turistas durante los meses de verano para visitar el Puerto de Sanitja, especialmente durante el momento de la Puesta de Sol, lo que provoca atascos de coches y aglomeraciones en la zona.
Esto provocó que la Guardia Civil SEPRONA de Menorca comenzó a sancionar a los vehículos que estacionaban en las inmediaciones del Puerto de Sanitja.
Y ahora, durante el Estado de Alarma por el Coronavirus Covid19, los agentes de la Guardia Civil SEPRONA de Menorca han aprovechado para comunicar a todos los vecinos que tienen embarcación en el Puerto de Sanitja de que han sido denunciados todos ante la Demarcación de Costas e instándoles a retirar las embarcaciones (que llevan allí más de 40 años) a retirarlas de forma inmediata.
Los vecinos del pueblo que tienen sus embarcaciones en el Puerto de Sanitja son en su mayoría jubilados, que llevan toda su vida disfrutando de Menorca y su mar, siempre en consonancia con las tradiciones menorquinas y con el máximo respeto al Medio Ambiente.
Por eso no logran entender por qué después de toda la vida dejando su barca en el Puerto de Sanitja ahora ya no pueden.
Es sabido por todos que los conflictos a causa de la Ley de Costas no son nuevos. Sucedió un conflicto parecido por poner un ejemplo, con las Casetas de Pescadores de la isla de Formentera en la que a causa de la vigente Ley de Costas pretendían derribarse, pero que finalmente se encajaron dentro de la legalidad vigente siendo declaradas como Bien de Interés Cultural pasando así a formar parte del patrimonio histórico de las Islas Baleares y por tanto de España.
La Justicia deberá decidir sobre el futuro de Sanitja
La formula para adecuar los amarres del Puerto de Sanitja a la legislación actual no es única.
Pueden ser inscritos en el Registro Insular de Bienes de Interés Cultural (RIBIC), Demarcación de Costas puede conceder una concesión, el Ministerio de Medio Ambiente puede autorizar el proyecto de legalización presentado…
Pero la solución no puede pasar en ningún caso por violar los derechos de los ciudadanos que han estado utilizando el Puerto de Sanitja durante más de 40 años. Y en nuestra opinión, tampoco es admisible que la Guardia Civil SEPRONA de Menorca decida, que la legislación en el Puerto de Sanitja se va a comenzar a aplicar en mayo del 2020 de forma estricta.
Los ciudadanos de Menorca desean conservar el Puerto de Sanitja tal y como está, como siempre lo han visto.
I.-El Puerto de Sanitja reúne las condiciones para ser declarado como Bien de Interés Cultural y ser inscrito en el Registro Insular de Bienes de Interés Cultural (RIBIC).
II.- Adquisición de la propiedad del amarre por Usucapión. El derecho de uso de los amarres del Puerto de Sanitja se puede encuadrar dentro de la USUCAPION EXTRAORDINARIA regulada en el artículo 1959 del Código Civil que nos dice que para adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo no se requiere que el poseedor actúe con buena fe ni justo título, solo se requiere que la posesión lo sea en concepto de dueño durante 30 años de forma ininterrumpida.
III.- El derecho a continuar amarrando las embarcaciones en el Puerto de Sanitja es un Derecho Adquirido.
En ocasiones, el derecho subjetivo reconocido a un ciudadano cede ante actuaciones de la Administración o, debido a la aplicación de una norma posterior a su reconocimiento, es derogado.
Pues bien, como una categoría de derechos subjetivos que no pueden ceder ante esas actuaciones existen los derechos adquiridos.
Se trata de derechos subjetivos reconocidos a una persona que son indisponibles para la Administración y para el legislador, de tal manera que deben ser reconocidos y respetados, aunque una norma legal o reglamentaria incida sobre una materia que les afecte, de tal manera que no pueden ser suspendidos ni derogados.
El fundamento normativo de los derechos adquiridos puede encontrarse en los artículos 1 y 9.3 de la Constitución.
El Tribunal Constitucional proclama que la doctrina de los derechos adquiridos es uno de los límites, y quizás el más importante, a las potestades absolutas de innovación del ordenamiento jurídico, que tienen como fundamentos convergentes los principios de seguridad jurídica y justicia, ambos inherentes a un auténtico Estado de Derecho, y, por ello, recogidos en los artículos 1 y 9 de la Constitución Española, pasando a convertirse en «derechos patrimonializados», esto es, incorporados al patrimonio de su titular, de tal manera que se convierten en uno más del conjunto de sus bienes propios.
IV.- La Costumbre, la tradición y el Uso como fuente de Derecho. La costumbre es una norma jurídica que se manifiesta en un uso social reiterado. Ulpiano la definió como “tacitus consensus populi, longa consuetudine inveterata” (consentimiento tácito del pueblo, inveterado por un largo uso). De Castro la definió como “norma creada e impuesta por el uso social”. La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1951 la define como “la norma jurídica elaborada por la conciencia social mediante la repetición de actos realizados con intención jurídica”. El artículo 1.1 del Código Civil menciona la costumbre, junto a la Ley y a los principios generales del derecho, entre las fuentes del Ordenamiento jurídico.
Y ya más recientemente, la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 24 de Febrero de 2015 (rec. 467/2013) nos dice que para otorgar autorizaciones temporales de dominio público municipal es criterio válido la “titularidad tradicional”.
O sea, la titularidad que según el Diccionario de la Real Academia, “sigue las ideas, normas o costumbres del pasado.”
La falta de determinación del concepto de costumbre en la Compilación de Derecho Civil de Baleares nos permite a acudir a la tradición jurídica.
Tradición que enlaza con el concepto de costumbre del Derecho canónico y del Derecho Romano Justinianeo.
Según este, para que un acto pueda ser considerado como costumbre es necesario que sea realizado de forma repetida en el tiempo, por un colectivo de personas y con conciencia jurídica de que dicha actuación es vinculante.
La Costumbre y el derecho adquirido.
Por lo tanto, la costumbre exige los elementos reconocidos en la tradición jurídica.
El Ius commune, tradicionalmente supletorio en las Baleares, enumera los siguientes elementos:
A) LONGAEVA CONSUETUDO. Es el uso o elemento material de la costumbre. Se exige que sea una costumbre general, uniforme, constante y que tenga una duración en el tiempo. Debe ser un uso:
General: es necesario que esa actuación reiterada lo sea por parte de un grupo de personas, por lo que un problema será la determinación del número de miembros de un grupo que son necesarios para entender que la generalidad del mismo queda vinculada por el uso.
Constante: debe ser repetido un gran número de veces, planteándose el problema de determinar cuántas veces debe repetirse para constituirse como tal.
Duradero: Que será el tiempo necesario para formar prescripción.
B) OPINIO IURIS SEU NECESSITATIS. Se concibe como convicción, como sentimiento, como voluntad, o como persuasión de que una cosa debe valer como derecho, o de que el uso ya es derecho.
Por todo ello, es necesario una solución al conflicto adecuada y eficaz por parte del Ministerio de Medio Ambiente de Las Islas Baleares y a la Demarcación de Costas para regularizar la situación del Puerto de Sanitja de Menorca y proceda así a la legalización y regulación de los amarres existentes.
