Puerto de Sanitja

Sanitja Menorca

Menorca es una isla que enamora a cualquiera que tiene la fortuna de disfrutar de sus paisajes.

Uno de los paisajes que más cautiva de Menorca es el Puerto de Sanitja, con sus pequeños muelles de madera y los tradicionales llauts menorquines amarrados.

La foto en el Puerto de Sanitja al atardecer se ha vuelto en una de las imprescindibles de cualquier turista al visitar Menorca.

Tan solo hay que buscar “Sanitja” en imágenes de internet para poder comprobar que se trata de uno de los principales atractivos turísticos de la isla de Menorca.

Puerto de Sanitja en Menorca
Atardecer en Sanitja.

Pero este encantador Puerto con sus barcas menorquinas que lleva más de 40 años formando parte del tradicional paisaje menorquín, está a punto de desaparecer a causa del funcionamiento inadecuado de la Administración.

Fue en el BOE número 87 del 10 de abril de 1976 en el que se publicó por parte del Ministerio de Obras Públicas la autorización para ocupar la zona marítimo terrestre y legalizar así los muelles de Sanitja.

Los vecinos del Municipio de Es Mercadal, localidad a la que pertenece el Puerto de Sanitja, han utilizado desde hace más de 40 años los muelles de madera construidos por ellos mismos, para amarrar sus embarcaciones.

En la actualidad se encuentran amarradas unas 40 embarcaciones.

No se trata de lanchas ni yates, se trata de pequeñas embarcaciones tradicionales menorquinas, el típico llaut menorquín de tan solo unos 4 metros de eslora.

Los conflictos con los amarres del Puerto de Sanitja comenzaron con la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

Amarres muelles de Sanitja
Muelles de Sanitja.

Y además existe el problema añadido de encontrarse dentro de una Zona declarada de Especial Protección para las Aves (ZEPA) designada en virtud de la Directiva Aves y como Lugar de Especial Interés Comunitario (LIC ES 0000231).

Al comenzar a llegar las sanciones por parte de la Demarcación de Costas, y para defender sus derechos, los usuarios de los amarres del Puerto de Sanitja se unieron constituyendo la sociedad “Amics de Sanitja”.

Se elaboró un nuevo proyecto de legalización de los muelles de madera del Puerto por parte de técnicos expertos en Medio Ambiente, apoyado por el Ayuntamiento de Es Mercadal, se presentó en el Govern Balear.

A la espera de la autorización por parte de Medio Ambiente y Costas, los usuarios del Puerto de Sanitja han venido pagando en conjunto durante todos estos años, una sanción de aprox. 12.000€ cada año.

Los problemas se han agravado con motivo del aumento de los turistas durante los meses de verano para visitar el Puerto de Sanitja, especialmente durante el momento de la Puesta de Sol, lo que provoca atascos de coches y aglomeraciones en la zona.

Esto provocó que la Guardia Civil SEPRONA de Menorca comenzara a sancionar a los vehículos que estacionaban en las inmediaciones del Puerto de Sanitja.

Y ahora, durante el Estado de Alarma por el Coronavirus Covid19, los agentes de la Guardia Civil SEPRONA de Menorca han aprovechado para comunicar a todos los vecinos que tienen embarcación en el Puerto de Sanitja de que han sido denunciados todos ante la Demarcación de Costas e instándoles a retirar las embarcaciones (que llevan allí más de 40 años) de forma inmediata.

Los vecinos que tienen sus embarcaciones en el Puerto de Sanitja son en su mayoría jubilados, que llevan toda su vida disfrutando de Menorca y su mar, siempre en consonancia con las tradiciones menorquinas y con el máximo respeto al Medio Ambiente.

Por eso no logran entender por qué después de toda la vida dejando su barca en el Puerto de Sanitja ahora ya no pueden.

Es sabido por todos que los conflictos a causa de la Ley de Costas no son nuevos.

Sucedió un conflicto parecido por poner un ejemplo, con las Casetas de Pescadores de la isla de Formentera en la que a causa de la vigente Ley de Costas pretendían derribarse, pero que finalmente se encajaron dentro de la legalidad vigente siendo declaradas como Bien de Interés Cultural pasando así a formar parte del patrimonio histórico de las Islas Baleares y por tanto de España.

Justicia estatua
La Justicia deberá decidir sobre el futuro de Sanitja.

La formula para adecuar los amarres del Puerto de Sanitja a la legislación actual no es única.

Pueden ser inscritos en el Registro Insular de Bienes de Interés Cultural (RIBIC), Demarcación de Costas puede conceder una concesión, el Ministerio de Medio Ambiente puede autorizar el proyecto de legalización presentado…

Pero la solución no puede pasar en ningún caso por violar los derechos de los ciudadanos que han estado utilizando el Puerto de Sanitja durante más de 40 años. Y en nuestra opinión, tampoco es admisible que la Guardia Civil SEPRONA de Menorca decida sancionar ahora a todos los usuarios del Puerto de Sanitja.

Los ciudadanos de Menorca desean conservar el Puerto de Sanitja tal y como está, como siempre lo han visto y poder seguir disfrutando del lugar.

Nos apoyamos en cuatro fundamentos jurídicos:

I.-El Puerto de Sanitja reúne las condiciones para ser declarado como Bien de Interés Cultural y ser inscrito en el Registro Insular de Bienes de Interés Cultural (RIBIC). 

II.- Adquisición de la propiedad del amarre por Usucapión. El derecho de uso de los amarres del Puerto de Sanitja se puede encuadrar dentro de la USUCAPION EXTRAORDINARIA regulada en el artículo 1959 del Código Civil que nos dice que para adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo no se requiere que el poseedor actúe con buena fe ni justo título, solo se requiere que la posesión lo sea en concepto de dueño durante 30 años de forma ininterrumpida.

III.- El derecho a continuar amarrando las embarcaciones en el Puerto de Sanitja es un Derecho Adquirido.

En ocasiones, el derecho subjetivo reconocido a un ciudadano cede ante actuaciones de la Administración o, debido a la aplicación de una norma posterior a su reconocimiento, es derogado.

Pues bien, como una categoría de derechos subjetivos que no pueden ceder ante esas actuaciones existen los derechos adquiridos.

Se trata de derechos subjetivos reconocidos a una persona que son indisponibles para la Administración y para el legislador, de tal manera que deben ser reconocidos y respetados, aunque una norma legal o reglamentaria incida sobre una materia que les afecte, de tal manera que no pueden ser suspendidos ni derogados.

El fundamento normativo de los derechos adquiridos puede encontrarse en los artículos 1 y 9.3 de la Constitución.

El Tribunal Constitucional proclama que la doctrina de los derechos adquiridos es uno de los límites, y quizás el más importante, a las potestades absolutas de innovación del ordenamiento jurídico, que tienen como fundamentos convergentes los principios de seguridad jurídica y justicia, ambos inherentes a un auténtico Estado de Derecho, y, por ello, recogidos en los artículos 1 y 9 de la Constitución Española, pasando a convertirse en “derechos patrimonializados”, esto es, incorporados al patrimonio de su titular, de tal manera que se convierten en uno más del conjunto de sus bienes propios.

IV.- La Costumbre, la tradición y el Uso como fuente de Derecho.

La costumbre es una norma jurídica que se manifiesta en un uso social reiterado.

Ulpiano la definió como “tacitus consensus populi, longa consuetudine inveterata” (consentimiento tácito del pueblo, inveterado por un largo uso).

De Castro la definió como “norma creada e impuesta por el uso social”.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1951 la define como “la norma jurídica elaborada por la conciencia social mediante la repetición de actos realizados con intención jurídica”.

El artículo 1.1 del Código Civil menciona la costumbre, junto a la Ley y a los principios generales del derecho, entre las fuentes del Ordenamiento jurídico.

Y ya más recientemente, la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 24 de Febrero de 2015 (rec. 467/2013) nos dice que para otorgar autorizaciones temporales de dominio público municipal es criterio válido la “titularidad tradicional”.

O sea, la titularidad que según el Diccionario de la Real Academia, “sigue las ideas, normas o costumbres del pasado.”

La falta de determinación del concepto de costumbre en la Compilación de Derecho Civil de Baleares nos permite a acudir a la tradición jurídica.

Tradición que enlaza con el concepto de costumbre del Derecho canónico y del Derecho Romano Justinianeo.

Según este, para que un acto pueda ser considerado como costumbre es necesario que sea realizado de forma repetida en el tiempo, por un colectivo de personas y con conciencia jurídica de que dicha actuación es vinculante.

Martillo y balanza de justicia
La Costumbre y el derecho adquirido.

Por lo tanto, la costumbre exige los elementos reconocidos en la tradición jurídica.

El Ius commune, tradicionalmente supletorio en las Baleares, enumera los siguientes elementos: 

A) LONGAEVA CONSUETUDO. Es el uso o elemento material de la costumbre.

Se exige que sea una costumbre general, uniforme, constante y que tenga una duración en el tiempo. Debe ser un uso:

  • General: es necesario que esa actuación reiterada lo sea por parte de un grupo de personas, por lo que un problema será la determinación del número de miembros de un grupo que son necesarios para entender que la generalidad del mismo queda vinculada por el uso.
  • Constante: debe ser repetido un gran número de veces, planteándose el problema de determinar cuántas veces debe repetirse para constituirse como tal.
  • Duradero: Que será el tiempo necesario para formar prescripción.

B) OPINIO IURIS SEU NECESSITATIS. Se concibe como convicción, como sentimiento, como voluntad, o como persuasión de que una cosa debe valer como derecho, o de que el uso ya es derecho.

Por todo ello, es necesario una solución al conflicto adecuada y eficaz por parte del Ministerio de Medio Ambiente de Las Islas Baleares y a la Demarcación de Costas para regularizar la situación del Puerto de Sanitja de Menorca y proceda así a la legalización y regulación de los amarres existentes. 

YA NO QUIERO COMPRAR EL PISO ¿ME DEVUELVEN LAS ARRAS?

notícias de Menorca

Son muchos los clientes que entregaron una cantidad de dinero como reserva en la firma del contrato de arras para la compra de un piso.

Ahora a causa del estado de alarma causado por el coronavirus covid19 y la fuerte crisis que va a venir, muchas de esas personas ya no quieren comprar el piso.

Quieren rescindir el contrato, que les devuelvan el dinero de las arras entregado y desistir de la compraventa.

Lógicamente muchos propietarios e inmobiliarias se van a negar a devolverle el dinero de las arras o simplemente van a desaparecer.

Cuando estos acontecimientos o situaciones extraordinarias llegan de forma repentina, es decir, tras haberse formalizado el contrato de arras, no son imputables a ninguna de las partes contratantes.

Y rompen gravemente el equilibrio de las prestaciones recíprocas del contrato.

Existe jurisprudencia de nuestro más alto Tribunal sobre dicho riesgo contractual que ha sido elaborado por la doctrina del Supremo que se denomina cláusula rebus sic standibus.

Esta cláusula tiene origen en el principio de buena fe que debe garantizarse en las relaciones contractuales, tal y como se contempla en los arts. 7 y 1258 del Código Civil.

Esta figura se construye sobre la base de las de la buena fe y del principio de equidad apelando a la justicia que marca el art. 1289.1 del Código Civil.

Ante circunstancias extraordinarias se pueden rescindir contratos

El proceso para rescindir un contrato de arras, solicitar que le devuelvan el dinero entregado y desistir de la compra de la propiedad tiene 3 fases:

Fase 1.- Negociación extrajudicial.

Enviaremos un burofax al vendedor presentándonos como el bufete de abogados que le representa.

Le comunicaremos la situación, proponiéndole la rescisión del contrato y restitución de cantidades de forma amistosa.

Pero avisándole de que si en 15 días no llegamos a un acuerdo extrajudicial nos veremos obligados a acudir a la vía judicial.

Para esto necesitamos que nos facilite el número de cuenta dónde quiere que le ingresen el dinero y cuantos datos tenga, tanto del vendedor como de la inmobiliaria.

Es importante tener claro quién tiene el dinero de las arras, el vendedor o se lo quedó la inmobiliaria.

Fase 2.- Demanda judicial.

Si pasado el plazo de 15 días no obtenemos una respuesta satisfactoria por parte del vendedor.

Redactaremos el escrito de demanda y lo enviaremos al procurador para presentarlo en el Juzgado.

Cuando se le comunica la demanda a la otra parte el Juzgado le dará un plazo de 20 días para contestar a nuestra demanda o será declarado en rebeldía.

En función de la contestación a la demanda podemos nuevamente llegar a un acuerdo amistoso y retirar la demanda.

Esta fase puede alargarse 1 año aprox.

Fase 3.- Juicio.

Si no existe posibilidad de llegar a un acuerdo amistoso con el vendedor, se fijará una fecha para la vista.

Deberemos acudir a un juicio declarativo con todas las pruebas que tengamos para demostrar al Juez que en nuestro caso, la compraventa no pudo celebrarse por causa de fuerza mayor.

Al no ser causa imputable a usted tiene derecho a que se le devuelva el dinero entregado como arras.

Igual que el vendedor tiene derecho a que no se le exijan dobladas.

Si todo sale bien, el Juez condenará al vendedor a devolverle el importe de las arras,.

Además del importe de nuestros honorarios y las costas del juicio.

En Abogado Menorca sabemos cómo solucionar esta situación de la mejor forma posible.

Envíe ahora una copia del contrato de arras por mail o whatsap para que un abogado experto se encargue de que le devuelvan el dinero entregado como arras.